こんにちは！プランナー兼ディレクターの竜崎です。
12月になり寒さもより一層厳しくなってきましたね。
年末に向けて今年の振り返りや来年の目標を考える時期になってきたと思います。
来年の事を色々考える中、私も年齢的なこともあるのか？周りの友人からマイホーム購入について相談をもらう事も多くなってきました☆
そんな流れもあり、今回は中古を買ってリノベーションを検討されている方に向けて「リノベーション向きの中古マンションの探し方」をまとめてみました。
「中古物件を検索する際に抑えるべきポイント」
中古物件を探す際には、物件ポータルサイトを利用して物件を検索する方が殆どだと思います。
新築マンションと比べて中古物件は売り出し数が豊富な為、希望の条件にあった物件が見つかりやすいのがメリットですね。
しかし、予算・エリア・築年数・間取りなどの条件が曖昧であれば、条件を絞っても数百件近く出ることもあり中々見るだけでも大変です。
エリアに関してはお仕事や学校などがあり絞られてくるかと思います。
間取りについても既存の間取りはリノベーションによって変えることができるので、あまり拘る必要はございません。ですので、当ブログでは「予算」と「築年数」を絞りこむことをオススメさせて頂いています。
「予算」
リノベーションをする上で必要となる全体資金は「物件価格+リノベーション費用+諸経費＝全体資金」となります。
物件価格に費用をあてすぎて、リノベーション費用の予算が少なくなると、理想の住まいにできないなんて事も考えられます。
通常はリノベーションにかかる費用はリノベーションの打合せをしてみないと分かりませんが、物件探しから施工まで一貫して行なっている１ストップリノベーション会社であれば、ご要望のリノベーションをした場合のおおよその費用が分かることが多いので、物件購入後に予算が足りなかったなんて事も防げます。
「築年数」
中古物件を探す中でよく耳にするのが「耐震基準」です。
建物を建てる際には、建築基準法に定められた水準を満たす内容か建築確認申請を行い、許可を得る必要があります。
過去の災害から法改正がされてきおり、1981年6月に大きな改正があったことから、この前の基準を旧耐震基準、後を新耐震基準と呼びます。
違いとしては、、
旧耐震基準:中規模地震(震度5強程度)の揺れでも建物が倒壊しない構造基準
新耐震基準:大規模地震(震度6〜7程度)の揺れでも建物が倒壊しない構造基準
となります。
安全性以外の面でも旧耐震基準の建物は担保価値が低いと判断されやすく、金融機関によっては住宅ローンが借りられない場合もある為、注意が必要です。
一方、築10年未満の築浅物件は、新築時から価格があまり下がってらず、内装や設備機器の劣化も少なくそのままの状態でも問題なく居住可能な場合が多いので、リノベーションをする前提で購入するには、物件価格が高くなるためあまりおすすめできません。
価格と劣化度合いのバランスが良いのが「築20〜25年程度の物件となります。」
新築住宅は人が入居した際から中古住宅となります。
築10年ほどまでは資産価値の下落速度が速く、築20年を過ぎると落ち着いてくるのが一般的です。
また、設備機器などの耐用年数も15〜20年程度であることから、リノベーションをするのに適している築年数といえるでしょう。
ここまでの内容を踏まえて条件を絞れば、ヒットする物件数も10件前後と適度な量となります。
次はいよいよ物件の内覧になります。
「内覧時に見ておくべきポイント」
リノベーションで理想の暮らしを手に入れる為には、内覧の際にも注意して見るべきポイントが大きく分けて3つございます。
①管理状況の確認
②希望のリノベーションができる物件かの見極め
③給排水管や電気系統などのライフラインの確認
まず1つ目が管理状況についてです。
マンションの場合は特に管理状況が大切で、エントランスやエレベーター等の共有部分の状態を確認してみてください。
共有設備が故障したままの状態であったり清掃が行き届いていない場合は、管理がきちんとできていない可能性が高く、将来的にマンションの資産価値に影響を及ぼす場合があります。
また、現状の状態だけでなく、「長期修繕計画」と「修繕履歴」の確認も大切です。
ほとんどのマンションが新築から20年後、30年以上にわたる期間について、定期的なメンテナンスをどのようにするか、大規模な修繕工事をいつ・どんな内容で実施するか、そのために修繕積立金をいくら積立てていくかといった内容が記載されています。
上記の長期修繕計画がしっかりと立ててあり、その計画通りに実施がされたかどうかを修繕履歴にて確認することで、マンションの管理状態が分かり、
上記の計画と実績がしっかりとできていれば安心できる中古マンションといえるでしょう。
2つ目は希望の間取りにすることができる物件か？の見極めに関してです。
マンションの多くは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造で建築されております。
その中でもさらに「ラーメン構造」と「壁式構造」に分けることができます。
ラーメン構造はコンクリートの柱と梁で建物を支える構造です。
柱や梁が太く目立ちやすいですが、壁を全て撤去して完全なスケルトン状態にしやすく、大きな間取り変更がしやすいのが特徴です。
壁式構造は柱・梁に加えて壁（構造壁）で建物を支えている構造です。
ラーメン構造と比べて柱・梁が室内に出っ張っておらず、すっきりとした空間をつくれますが、構造壁に手を加えることができないため、間取りに制限が生じる場合がございます。
リノベーションは、基本的には専有部分のみの工事となるため、専有部分である構造躯体や窓・バルコニーには手を加えることができません。
そのため、天井高さについても床スラブ（床面のコンクリート）から天井スラブ（天井面のコンクリート）までの高さによって決まる為、天井高さを高くしたい場合は注意が必要です。
既存の窓に関しても手を加えることができず、窓の種類によっては結露が発生しやすい場合があるため、結露対策としてインナーサッシ（二重窓）などの設置を検討する必要がございます。
3つ目が給排水管や電気系統などのライフラインの確認です。
リノベーションによる水廻りの間取り変更は、室内の配管経路によってある程度決まってきます。
そもそもマンションは戸建てと違い、建物内部のPS（パイプスペース）に縦管と呼ばれる給排水管があり、これにより上下階にライフラインの経路を確保しています。
縦管の位置や繋ぎ口の高さは変えることができないため、この縦管を基準に水廻りの排水経路を検討する必要があります。また、排水管は排水物をスムーズに流すため一定の勾配を設ける必要がございます。マンションは床スラブから天井スラブの高さが決まっているので、
床を上げて水廻りを移動する場合、縦管までの距離が長くなると床上げ高さも高くなり、天井高さが低くなってしまうので、事前に把握しておくことが大切です。
また、電気系統に関しては、管理規約により各住戸の電気容量が定められており、キッチンにＩＨを設置することができない事もあります。
物件の購入後に希望の間取りはできないなんて事にならないように、内覧時の確認が大切です。
ただ、構造や給排水経路に関しては専門的な知識が無いと判断し辛い為、
ワンストップリノベーション会社にて専門家と一緒に内覧するのが良いでしょう。
【まとめ】
リノベーションで理想の暮らしを手に入れる為には、リノベーション工事だけでなく、今回お伝えさせて頂いたような、中古物件探しからリノベーションは始まっております。
弊社では物件探しだけでなく、資金計画のご相談から理想の住まい創りの為の「リノベ相談（ご予約制）」を毎日開催しております。
経験豊富なスタッフがその方々の状況に併せて様々なご提案をさせていただきますので、具体的に検討中の方、そうでない方もご遠慮なくお申し込みくださいませ。
皆様とお会いできるのを楽しみにしております。